《民法典》”优先承租权立法“这条新规有什么影响

2020-10-13 09:13:00
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摘要:租赁关系是生活中很常见的一种法律关系,无论是房屋租赁、商铺租赁等不动产租赁,亦或是汽车租赁、设备租赁等动产租赁

新出台的《民法典》第734条规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原承租合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件有限承租的权利


这是通过立法确定了承租人的优先承租权,将给人们生活的带来了哪些变化?四川瀛领禾石律师事务所律师申思圆对此进行了解读。

“现实生活房屋租赁中承租人(租客)对长期出租房屋往往是投入感情和大量的金钱、人力成本,特别是商业用房。”申思圆表示,商业房屋承租人的长期租赁能拉动一个地段的消费经济,为周边居民生活提供便利,而住房的租赁人是对长期租赁房屋有依赖性情感,一般熟悉了生活环境后,也不愿意新找地方搬家重新租赁。


但是一旦一个地段成熟后房价上涨,就存在一个问题就是出租人(房东)与承租人(租客)续租矛盾。承租人(租客)可能投入上百万的设计装修和品牌精心打造后,租赁合同到期后地段和店铺成熟后就因为一些原因无法公平的继续承租,导致十几年的客源和积累都付诸东流,造成巨大的隐形经济损失。而《民法典》第734条的两款规定,为承租人提供了维护租赁关系的指引。


第一款延续了原《合同法》第263条确定继续占有使用下租赁合同效力问题,仅修改了部分文字表述。其第二款规定,在原有承租人享受的“优先购买权”、“买卖不破租赁”的权利和保护上,又以立法形式确定优先承租权制度,是对稳定租房经济的具有重大意义,也解决了长久以来司法实践一大难点。


在《民法典》颁布之前,通过合同约定主张优先承租权起诉的案例非常多。但由于立法的空白,导致承租人主张维护租赁关系缺乏法定理由。《民法典》新规能够很好的平衡这种情况,既能保障出租人获得同等租金的经济利益,同时又能够让承租人继续稳定租赁提供了行使条件。

“《民法典》第734条确定了优先承租权,但对于承租人如何主张、何时主张、主张期限、同等条件的如何确定等实操问题,仍期待后期司法解释对此进一步完善。”申思圆说,优先承租权是基于出租人要继续租赁,因此律师建议在主张优先承租权时,承租人应当尽量在租赁期满前提前主张,并以书面形式函告。


函告要明确继续承租的意愿及愿意同等条件下新签订《租赁合同》的意思表示。如果出租人同意,双方应该签订新的《租赁合同》。若出租人不同意,建议保留主张相关证据,以便后期司法途径主张。


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